차주단위 DSR이란? 주택담보대출 한도와 영향은? 예외 대상, 소득별 대출한도 금액

정부가 가계대출을 조이는 DRS 40% 를 적용하는 대상을 단계적으로 확대한다.

과대한 대출을 방지하기 위해서 현재 특정 차주에만 적용되는 '차주단위 DSR' 적용대상이 확대되는 것이다.

 

이번 DSR 강화로 인해서 전 규제지역 주택담보대출과 신용대출이 모두 대상이 되면서 실수요자와 저소득층의 대출 가능 금액이 크게 줄어드는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다.

DSR 이란?

Debt Service Ratio. 차주단위 총부채원리금상환 비율. 

대출자가 대출을 상환할 수 있는 소득능력을 갖추었는지 여부를 판단하는 기준을 의미한다.

주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻하며 이 비율이 일정 수치를 넘지 않도록 제한하고 있으며 LTV보다 강력한 대출 규제 수단이다.

 

DSR 확대 시행일

2023년 7월 전면 시행을 목표로, 3단계에 걸쳐 진행된다.

 

변경되는 내용은?

DSR규제가 강화되더라도 실수요자에 대한 대출은 큰 영향은 없을것으로 분석된다. 그렇지만 다주택자와 기존에 대출이 있는 경우에 상대적으로 영향을 받게 된다. 그동안 소득을 초과해서 과도한 금융 대출을 받아서 부동산, 투자자금에 사용한 투기 수요들과 갭투자의 경우에 DSR 제도 도입으로 영향을 받을 것으로 보여진다.

 

변경전

• 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우
• 연 소득 8000만원을 초과하는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘을 때
• 은행별로 DSR 평균치(40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로 DSR 40%가 넘게 대출을 받는 경우

변경 후 (2021년 7월 부터)

1단계

2021년 7월부터 적용

• 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당된다.
• 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출을 받는 경우
• 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 경우

2단계

2022년 7월부터 적용

내년 7월부터는 1단계 적용대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자들에 확대 적용한다. 

총 대출액 2억원이 넘는 대출자는 전체 차주 중 12.3%(약 243만명)에 해당한다. 

 

3단계

2023년 7월부터 적용

1·2단계 기준은 없애고 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 모두 적용한다.

1억원 이상 가계대출의 대출자는 전체 차주의 28.8%(약 568만명) 수준이며, 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다.

 

소득별 주택담보대출 한도 계산 예시

원리금균등분할상환방식으로 대출금리 2.5%, 다른 대출이 없는 경우 각각 대출한도는 아래와 같다.

현재 DSR 70%가 적용되어 2억 2천만원까지 한도가 나왔었다.

 

이제부터 변경된 40% 적용시 1억 2,690만원이 되어 1억 2,600만원 정도 대출 가능 금액이 줄어드는 것이다.

 

연소득 2000만원

• 만기 20년 : 1억2,600만원
• 만기 30년 : 1억6,900만원

연소득 5000만원

• 만기 20년 : 3억 1,500만원
• 만기 30년 : 4억 2,200만원 

연소득 8000만원

• 만기 20년 : 5억 300만원 
• 만기 30년 : 6억7500만원

연소득 1억원

• 만기 20년 : 6억2900만원
• 만기 30년 : 8억4400만원

🔢 DSR 계산기

DSR규제가 강화됨에 따라 DSR이 40% 초과하는지 꼭 확인할 필요가 있다. 

DSR 계산기, 주택담보대출, 신용대출 한도 계산기

DSR 예외 대상 대출 경우

소득 외 상환재원이 있는 대출은 차주단위 DSR 적용이 제외되며, 한도대출의 경우 한도금액을 대출금액으로 계산한다.

 

1. 소득 외 상환재원이 인정되는 대출

• 전세자금대출
• 예·적금 담보대출
• 보험계약대출

2. 정책적 필요성이 있는 경우

• 서민금융상품
• 정부·지자체 협약대출
• 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출
• 300만원 미만 소액대출 등 기타 적용실익이 크지 않은 경우

3. 기타

• 중도금
• 이주비대출
• 집단대출

정부는 이러한 대출 규제 강화로 서민과 청년층의 어려움이 가중되지 않도록 청년층의 장래 소득 증가 가능성을 대출 취급 시 고려하고, 40년 초장기 모기지를 도입하여 원리금 상환 부담을 줄이는 정책을 지원할 방침이라고 한다.

새로 등장하는 40년 모기지론

현재 최대 30년인 보금자리론에 준할 것으로 예상된다. 보금자리론은 연 소득이 7000만원 이하, 주택가격 6억원 이하 등 조건을 갖추면 최대 3억원까지 대출이 가능하다. 

 

만기가 더 길어지면 매월 갚아야 하는 원리금 부담도 준다. 예를 들어 40년 만기에 연 이자 2.5%로 3억원 대출을 받으면 월 상환 액은 99만원 정도다. 30년 만기(119만원)와 비교해 월 상환액이 20만원(16.1%) 줄어든다.

 

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