세안고 매매시 주택담보대출, 등기 방법과 주의사항, 세입자의 계약갱신청구권 거부 방법, 전세보증금 반환 용도로 대출하는 방법

세안고 매매 = 세입자를 안고 매매

내가 매입하는 아파트를 다른이에게 세를 주는 해당 집에 거주하고 있는 세입자를 인계 받게 되는 것이다.

현재 세입자의 보증금을 내가 떠안고 매매하게 된다. 임차인의 계약기간을 보장해주어야 하며 계약 기간 중에 재건축이 들어갈 경우 현재 집 명의를 가지고 있는 사람이 이사비용을 지불해줘야 한다. 실거주 할 사람들에게는 비추천한다.

 

세안고 매매시 주의사항, 6개월을 기억할 것

세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 시점을 기준으로 집주인이 실거주 하느냐 여부에 따라서 실거주 목적의 거부권 행사가 가능하다.

계약갱신청구권은 계약만료 시점 6개월 내에 사용 가능하다.

 

1. 전세입자 만기 6개월 남은 시기전에 등기까지 완료하기
2. 이후 실거주 사유로 전세계약 갱신 거부
3. 전세입자 만기 6개월 이내 남았다면 기존 집주인에게 전세입자 계약갱신 안한다는 것을 확인하고 특약사항에 명시 할것.

세안고 매매 물건이 싼이유 & 급매로 나오는 이유

• 실거주가 필요한 사람이 바로 입주가 불가능하고 기다려야 한다.
• 전세가 싼경우 돈이 많이 묶이게 된다.
• 전세금이 다른 집이 오를때, 내가 세안고 매매시 세입자분의 갱신권 사용으로 5%밖에 못올릴 수 있다.
• 그 집을 산후, 세입자가 나갈때까지 당분간 전세/월세로 살아야 해서 돈이 많이 든다.
• 실거주가 안될 경우 대출이 회수될 수 있다.

예전에 비해 잘 안나가는 이유는?

• 갭이 적어서 투자자가 몰릴때는 전세낀 물건이 비쌌다.
• 거의 다주택자들의 투자용으로 사는 패턴이었으나 현재는 취득세가 높아졌다.
• 현재는 실거주를 6개월 이내 해야 해서 갭투가 힘들어졌다.

단점 주택담보대출시 집값이 오르면?

매매가나 KB시세 중 하나라도 6억 이상일 경우 이용이 불가능하다.

KB시세와 매매가중 낮은것을 기준으로 대출이 나온다.

 

예를들어 매매가, 즉 호가는 5억이고 KB시세는 4억5천, 보금자리로 최대 70% 받는다하면 대출이 4.5억의 70%인 3.15억이 나온다.

그러면 매매가 5억 - 대출 3.15억 = 나머지 1.85억이 내가 가지고 있는 돈으로 필요한 것이다.

 

최근 실거래가 새롭게 찍혔다고 해도 KB시세로 반영되기 까지 시간이 걸리며 매주 금요일에 업데이트 된다.

 

보금자리론을 임차보증금 반환용도로 신청 하는 방법

1. 대출 신청은 언제? 임차인 전출일에 맞춰서 하면 되나?

• 보금자리론은 대출 심사일로부터 최대 70일 전부터 신청 가능하다.
• 최소 20일 전까지는 신청을 완료해야 하며 심사에는 최대 40일이 소요된다.
• 임차인 퇴거일로 대출희망일을 선택해서 신청하면 된다.
• 임차보증금 반환용도 보금자리론 실행일에 임차인이 퇴거하고 퇴거확인서류인 등본과 전입세대열람문서를 제출가능해야 한다.

2. 임차인은 언제까지 전출해야 하나?

보금자리론 실행일까지 전출해야 한다.

3. 대출한도와 임차보증금액 만큼 받을 수 있는지 여부

• 대출한도는 3억 한도이다. 다자녀가구의 경우 4억원이다.
• 반환해야할 임차보증금 잔액 이내에서 신청이 가능하다.
• 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 경우에는 아파트 LTV 60% 이내, 기타주택은 55%이내로 신청가능하다.
• 조정지역 외 지역 아파트는 LTV 70% 이내, 기타주택은 65% 이내로 신청 가능하다.

4. 임대차계약서를 심사시 제출 해야 하는지?

임대차 현황과 임차보증금 확인을 위해서 임대차 계약서 사본을 제출해야 한다.

 

보금자리론 실행 후 대출요건 부합하지 않게 될 경우

ex) 대출 후 부부합산 연소득 7천만원 초과 하는 경우

 

• 보금자리론 실행 후에 대출 요건에 부합하지 않게 되어도 대출을 상환할 필요는 없다.
• 보금자리론은 소득, 주택가격 등에 제한을 두고 있지만 심사 시 적용되는 기준이다.
• 대출실행 후 소득, 주택가격 등이 상승하더라도 계속 대출을 이용 할 수 있다.

대출거래약정서에 명시된 것처럼 '추가주택' 구입은 제한하고 있는데, 본인 또는 배우자가 대출신청일 이후에 추가로 주택을 취득하는 경우 기한의 이익이 상실되고 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한된다.

 

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