내집마련 계획, 디딤돌 대출 가능 한도와 집 살때 최소 자본금, 투기지역 LTV 한도, DTI 뜻은?

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내집 마련의 꿈, 집을 사려면 최소한 얼마만큼의 자본금이 필요할까?

투기과열지구와 LTV뜻, DTI 의미에 대해 알아보고 내집 마련을 위한 계획을 세워보자. 

 

먼저 사려고하는 부동산의 지역과, 내 연간 소득, DTI를 종합적으로 계산하여 대출가능한 금액을 파악한 후 매매 계획을 세워야 한다.

 

집이 5억이라고 했을때 투기지역이 아니라면 주택담보대출 비율 LTV는 70%까지이다. 투기지역이라면 9억미만 40%, 9억초과 20%로 제한되어 대출 금액은 더 낮아진다.

 

70%로 계산하면 3억 5천 이지만, 대출 금액 한도가 있으니 디딤돌 대출을 받을경우 최대 한도가 2.4억원 이내이다. 

신용대출은 개인의 소득이나 점수, 직장인이라면 근속일수에 따라 대출 가능한 금액이 다르니 이점을 고려해서 주택 구입 가능 여부를 판단해야 한다. 

 

내 대출한도는 핀테크 앱인 카카오페이, 토스 등에서 모바일로 간편하게 조회해볼 수 있다.

 

 

 

신용대출로 5천 ~ 7천만원을 추가로 받을 수 있다면 2.4억에 7천만원을 더한 금액인 3.1억이 대출 금액이고 나머지 1.9 ~ 2억 정도가 자기 자본금이 필요하다는 계산이 나온다.

 

투기과열지구 LTV 규제

투기과열지구일 경우 LTV가 9억원이하 40%, 9억원 초과시 20%로 제한되니 주의하자.

서울 경기권의 집을 사려면 최소 60% 자본금이 필요하다. 부채 상환능력을 따지는 연간 소득 대비 대출한도 DTI 도 잘 계산해봐야한다. 

 

투기과열지구 지역

- 서울 : 전 지역
- 경기 : 과천, 성남 분당, 수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지 & 기흥, 화성(동탄2) 
- 인천 : 연수, 남동, 서구
- 지방 : 대구 수성, 세종, 대전 동,중,서,유성, 창원 의창구

투기과열지구는 정부에서 주택에 대해 투기 우려가 높은 지역을 선정해서 투기 억제를 위하여 관리하는 지구를 의미한다.

투기과열지구 일 경우에는 분양권 전매 제한, 청약 1순위 제한, 조합원 지위 양도금지 등의 행정규제가 있다. 

 

 

 

전용면적 85m2 이하의 아파트 공급 물량에서 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상이거나 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양해야 한다.

 

주상복합건축물 중 주택이나 오피스텔은 입주자 공개모집을 통해서만 분양이 가능해진다.

 

내집마련 디딤돌 대출 기간과 금리, 한도

내집마련 디딤돌 대출

정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금 대출이다.

 

• 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)
• 대출대상 : 부부 합산 연소득 6천만원 이하
  • 생애최초 주택구입자, 2자녀이상 가구 또는 신혼가구는 연소득 7천만원 이하
  • 순자산가액 3.71억원 이하 무주택 세대주
• 대출금리 : 연 2.00% ∼ 연 3.15%
• 대출한도 : 최대 2.4억원 이내 (LTV 70%, DTI 60%이내)

 

LTV란? 

loan to value ratio 

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

주택담보대출비율이 60%라고 가정해보자.
3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원 (3억×0.6)이다.

DTI란?

Debt To Income

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율

예시 ) 연간 소득이 5000만원, DTI를 40%로 설정할 경우에 예를 들어보자.
총부채의 연간 원리금 상환액이 (5000 x 0.4) 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한한다.

 

 

입주대상

• 본인과 배우자의 소득을 합산한 총 연소득 액이 연간 6천만원 이하, 생애최초 주택구입자는 연간 7천만원 이하
• 대출 신청일 현재 대한민국 국민이어야 한다.
• 주택 수 : 본인이 주택을 소유 또는 예정이거나, 배우자와 공동 소유인 경우 (결혼 예정자 포함)
• 민법상 성년인 세대주로서 세대주 포함 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주 제외

 

디딤돌 대출 가능 대상 주택

• 부동산 등기부 등본상 주택
  • 주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡ 이하
    (수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100㎡까지) 
  • 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡ 이하
    (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 ‧ 면 지역은 70㎡까지) 
• 신규 분양 아파트로 아직 등기부등본이 발급되지 않는 경우에도 요건을 모두 만족한다면 후취담보로 신청가능하다.
  (단, 재개발재건축 아파트는 신청 불가능)
  • 분양계약서 또는 입주자 모집 공고문 상 300세대 이상 일것
  • 대출신청일 또는 대출 승인일이 (임시)사용승인일로부터 6개월 이내 일 것

 

 

디딤돌 대출 금리

• 우대금리
  • 다자녀 0.5%p, 생초자가구·장애인·다문화가구·신혼부부 0.2%p 우대(상호간 중복우대 불가)
  • 청약저축 장기가입자 1(3)년 및 12(36)회 이상 납입자는 0.1(0.2)%p 우대. 부동산 전자계약 이용시 2018.12.31. 신규접수분까지 0.1%p 우대(상호간 중복우대 가능)
  • 위의 두가지는 중복우대 가능

디딤돌 대출 한도

• 최대 LTV 70%(최대 2억원, 단 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대금액 1억 5천만원)
• DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정에 따라 LTV는 달라질 수 있다.
• 주택유형과 임대차금액에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정된다.
• MCG를 이용하면 소액임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV한도까지 대출이 가능하다.

 

디딤돌 대출 기간

최소 10년 부터 촤대 30년 까지 기간을 설정할 수 있다.

10년, 15년, 20년, 30년

 

신청시기

• 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내
  (단, 임대보증금 반환을 위한 추가대출 시에는 소유권이전등기일로부터 3개월이 넘어도 임대차계약 종료전까지 신청가능)
  • 상속ㆍ증여ㆍ재산분할로 주택을 취득한 경우에는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내여도 신청 불가
  • 매수인과 매도인의 관계가 부부이거나 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우에는 신청 불가
  • 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우에는 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않을 경우 신청 불가

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