부동산 세금 종류 용어 총정리, 세금 폭탄을 피하기 위한 부동산 지식, 양도세, 종부세, 취득세, 보유세, 재산세, 종합소득세 비교 과세구간 및 조정대상 별 세금 차이

부동산 취득, 양도, 기타 소득 관련 내야 하는 세금 종류와 비율은 얼마인지 알아보자.

부동산세, 양도세, 취득세, 보유세, 재산세, 과세구간과 조정대상지역에 따라 다른 세율은 얼마일까?

 

부동산 구입시 꼭 알아야할 부동산 용어 누진세율, 단일세율에 대해서도 꼭 알아두어 세금 폭탄을 피해보자.

부동산 세금

취득세

부동산을 취득할 때 내는 세금이다.

어떤 종류의 부동산을 사는지에 따라 세율이 조금씩 다르다.

토지나 상가를 산다고 하면 4.6% 정도의 취득세를 낸다.

주택을 취득할 때는 보통 금액에 따라서 1~3%의 취득세를 내게 된다.

	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	주택 가액별 1 ~ 3%
2주택	8%	주택 가액별 1 ~ 3%
3주택	12%	8%
4주택		12%

비싼 오피스텔 취득세

취득세율 4.6% (교육세 0.4, 농특세 0.2 포함)

주거용 오피스텔을 보유하고 있는 도중에 신규주택을 취득할 경우에 주거용 오피스텔도 중과세 판단 주택수에 합산하여 취득세 중과세율을 부과하게 된다.

 

ex) 조정대상지역 내 1오피스텔(주거용) 보유중 1주택 추가 취득시 1세대 2주택 취득세 중과세율 8% 적용 일시적 2주택 제외

 

소득세

소득세 중 종합소득세와 양도소득세 차이는 무엇인지 알아보자.

1. 종합소득세

집을 가지고 있으면서 임대를 놓고 월세를 받고 있다고 하면 해당 월세에 대해 종합소득세를 납부해야 한다.

직장에서 받는 근로소득이나 사업을 하는 사람들은 사업소득을 1년에 합쳐서 종합소득세란 이름으로 과세를 하게된다.

이때 부동산으로 번 월세소득에 대해서도 합산해서 높은 세율로 과세가 되는 종합소득세를 납부하셔야 해야 할 의무가 있다.

2. 양도세

부동산을 양도할 때 발생하는 세금이다.

일반적으로 부동산 양도란 매매 거래를 말하며 거래할 때 돈이 오갔다는 뜻이다.

납세자 스스로 신고하고 납부해야 하는 의무가 부여된 신고납세세금이다. 

 

차익이 없으면 세금을 내지 않지만 차익이 큰 경우엔 높은 세율로 과세를 하게 된다.

또 다주택자 같은 경우에는 조정대상지역에선 중과세가 적용되기 때문에 양도세가 굉장히 높아지게 된다.

 

어떤 상황이 양도에 해당하는지를 세무당국이 알려주는 것이 아니라 스스로 파악해야 한다는 것을 의미한다.

이러한 양도세 내는것을 놓치게 되면 면 가산세라는 폭탄을 맞을 수도 있으니 주의해야 한다.

 

1주택 ~ 3주택 보유기간 별 양도 소득세율

	기본	2주택	3주택
2년 이상 보유시	6 ~ 42%	26 ~ 62%	36 ~ 72%
2년 미만 보유시	60%
1년 미만 보유시	70%

차익이 클 경우에는 높은 세율로 과세하게 된다.

 

증여세

살아 있는 동안 자녀나 배우자에게 부동산을 증여 하는 경우 발생하는 세금이다.

다만 사망할 때는 증여세가 아니라 상속세가 발생하게 된다.

증여세와 상속세의 세율 구간은 같다. 1억 이하의 경우 10%, 5억 이하 20%, 최고 30억이 초과할 때는 50%까지 과세가 된다.

이러한 이유 때문에 증여를 할지 상속을 할지에 따라 세금 차이가 굉장히 많이 나게 된다.

 

금액별 과세표준과 상속 증여세율

과세표준	세율
1억 이하	10%
1억 초과 ~ 5억 이하	20%
5억 초과 ~ 10억 이하	30%
10억 초과 ~ 30억 이하	40%
30억 초과	50%

 

공시가격과 증여

증여에 대한 취득세는 공시가격 기준으로 결정하게 된다.

증여 해당 연도 공시가격대로 취득세를 계산한다.

아파트 공시가격은 대부분 4월 말에 공시가 이루어진다.

 

4월 말 이전에 증여를 하게 될 경우 전년도 공시했던 공시가격으로 취득세를 내게 된다.

공시가격 이후 라면 그만큼 올라간 금액의 공시가격으로 취득세를 계산하게 된다.

 

아파트 공시가격 4월말, 토지 5월말 이러한 형태로 공시 시기가 다르다.

공시가격이 계속 상승한다고 볼 때 공시가격 공시전 증여를 하거나 취득하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다.

보유세, 재산세와 종합부동산세 차이

보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다.

1. 재산세

집을 한채만 가지고 있어도, 아무리 작은 집이라고 해도 재산세를 내게 된다.

2. 종합 부동산 소득세

일정 규모 이상의 주택을 보유할 경우 내게 되어 있다.

 

가산세

규정한 세금을 납부하지 않았을 때 본래 부과된 금액에 일정 비율로 금액을 부과하는 세금이다. 

납세 의무자가 세법상의 신고 의무를 이행하지 않을 경우나 세금의 납부를 연체할 경우에 이에 대해서 경제적 불이익을 주는 행정적 조치이다.

 

실제로 취득세 신고를 늦어 수천만원의 가산세를 내기도 하니 꼭 주의해야 한다.

건축물 취득시 취득세 신고와 납부를 제때 하도록 하자.

 

세율 종류, 단일세율과 누진세율 차이 비교

세율은 크게 누진세율과 단일세율로 구분하는데, 둘의 차이가 무엇인지 알아보자.

단일세율

취득세, 부가가치세

 

일상 생활에서 많이 접하는 물건을 살 경우에 부가가치세를 낸다고 얘기한다. 

100원짜리 물건을 살 때 거기에 10%인 부가세를 내게 된다. 부가세는 대표적인 단일세율이다.

 

그러면 내가 1억짜리를 사더라도 10%인 1000만원을 내는 것이된다. 

100만원짜릴 사더라도 10%인 1000만원을 내는 셈이다.

그러니까 과세표준 금액에 따라 세율이 바뀌지 않는 이런 것을 단일세율이라고 한다.

 

누진세율

양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세

 

소득을 벌었을 경우에 내는 종합소득세가 대표적인 누진세율이다.

소득세율의 경우에는 금액이 크면 클수록 많이 벌면 벌수록 많이 내는 구조이다.

누진세율 계산하기

- 과세표준 1200만원 이하 : 세율 6%
- 과세표준 4600만원 이하 : 세율 15%
- 과세표준 8800만원 이하 : 세율 24%

소득이 5000만원이라고 가정해보자.

- 1200만원까지는 6% -> 1200만원 x 6%  = 72만원
- 1200만원 넘는 구간 4600까지 15% -> 3400만원 x 15% = 510만원
- 4600만원에서 내 소득 5000만원 사이 24% -> 400만원 x 24% = 96만원

누진 세율 적용한 세금
72 + 510 + 96 = 678만원

기타 부동산 용어

공시가격, 시가표준액, 기준시가

정부에서 정해놓은 가격, 시가 기준으로 과세하기 위한 것이다.

다양한 이름으로 불리는 이유는 세금이 국세와 지방세로 나뉘어져 있기 때문이다.

 

시가는 알수 없을 때도 있는데 양도세의 경우 팔거나 사는 금액 때문에 해당 금액을 기준으로 과세할 수 있다.

금액을 정하지 않고 내는 증여세의 경우도 시가라는 개념이 애매한 케이스이다.

 

이러한 이유로 정부에서 세금을 정부가 세금을 과세하기 위한 일정 금액을 만들어 둔 가격 기준이라고 볼 수 있다.

 

아파트의 경우 공동주택 공시가격을 국토교통부에서 매년 발표한다.

이러한 공동주택 공시가격이 지자체에서는 시가표준액으로 사용한다.

국세에서는 기준시가 라는 명칭을 사용한다.

 

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