분양권과 세금, 양도세율 비중, 중과세 뜻, 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권의 취득세, 양도세, 보유세 적용 기준과 시점

분양권, 1년 미만 보유시 양도세율 70%

다주택자에 대해 세금 부담이 계속 늘어나고 있다. 일반 주택 이외에도 주거용 오피스텔과 분양권, 조합원 입주권도 주택에 해당된다. 취득, 양도, 보유시 주택 종류에 따라 적용되는 기준에 대해 알아보자.

 

 

• 취득시 : 일반세율 1 ~ 3%에 비해 8 ~ 12%의 중과세율이 적용된다.
• 보유시 : 종합부동산세 세율을 일반세율에 비해 2배 정도 높게 부과하게 된다.
• 양도시 : 장기 보유 특별공제를 적용받을수 없고 일반 세율 대비 30% 추가로 세율이 부과된다.

중과세란?

중과세란 보통 내는 세금 비율보다 더 많이 부과하는 세금을 말한다. 국세의 납부 고지 관련 용어인데 일반적으로 과세라고 생각하면 된다. 

무겁게 세금을 매기는 것. 보통 조정대상지역에 있는 주택을 양도시 적용된다.

 

 

 

반영시점, 중과세 적용 기준

분양권은 취득하는 시점부터 주택수 반영, 취득세 중과세 대상제외

중과세가 적용되는 주택에는 일반 주택, 주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권도 포함된다.

구분		주거용 오피스텔	분양권	조합원 입주권
취득세	주택 수 반영 시점	주택분 재산세 부과시	취득시	취득시
	중과세 적용	적용 X	적용 X 주택 준공시 적용 O	적용 X 주택 준공해도 적용 X
양도세	주택 수 반영 시점	주거용 사용시	반영 X	반영 X
	중과세 적용	적용 O	적용 X	적용 X
보유세	주택 수 반영 시점	주거용 사용시	취득시 2021년 취득분부터	취득시
	중과세 적용	적용 O	적용 X 분양권 별도 중과 적용	적용 X

 

• 오피스텔 : 업무시설
• 분양권과 조합원 입주권 : 부동산을 취득할 권리

오피스텔과, 분양권, 조합원 입주권은 그 자체로 주택은 아니지만 과세 목적상 주택으로 간주된다. 해당 물건 자체가 중과세 대상이 될 수도 있고 주택 수에 포함되어 다른 주택의 중과세 여부에 영향을 주기도 한다. 한편 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용된다. 

 

 

주거용 오피스텔

취득세 적용은 재산세 부과 시점부터 주택수에 반영이 된다. 즉 주택임대사업자로 등록, 주거용으로 사용한다는 사실 신고 시점부터 주택분 재산세가 부과되는 것이다. 다주택자 취득세 중과세 대상은 아니다.

 

분양권

취득세 적용시에 취득하는 시점부터 주택 수 에 반영이 된다. 분양권은 취득세 과세 대상은 아니라서 분양권을 취득하더라도 중과세가 적용되지 않는다. 그렇지만 주택 준공 시점에 주택으로 취급되고 분양권 취득 시점의 주택 수를 기준으로 해서 중과세가 적용될 수 있다. 

 

또 분양권은 종부세 과세 대상이 아니라서 종부세 적용시 주택 수 에 반영되지 않으며 그 자체로 중과세가 적용되지 않는다.

 

조합원 입주권

취득세 적용시에 주택 수에 반영되는 시점은 입주권을 취득하는 시점이다. 입주권의 경우 취득세 과세 대상이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다. 분양권과는 다르게 매매 취득이 아니라 신축에 해당해서 주택 준공시에도 중과세가 적용되지는 않는다.

 

또 종부세 적용시에 조합원 입주권은 종부세 과세 대상이 아니라서 주택 수에 반영되지 않으며 그 자체로 중과세가 적용되지 않는다. 양도세 적용 시에 입주권이 주택 수에 반영되는 시점은 취득 시점이고 입주권은 다주택자 양도세 중과세 대상에 해당하지 않는다. 

 

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