내집 마련을 위한 대출 계획 세우는 방법, 집 살때 대출 용어, LTV, DTI 뜻과 대출금리 비교방법, 중개보수 요율표와 중개수수료

누구나 꿈꾸는 집주인 되기, 내집 마련의 첫걸음, 부동산 공부를 통해 제대로 집을 사기 위한 준비를 해보자.

 

🏠내집 마련 시리즈1 

대출 계획 세우는 방법

예산 계획과 재무 상태 파악하기

집을 사기 위해서는 일정한 자기 자본금이 필요하다. 내가 가지고 있는 자본과 주택을 매매할 때 들어가는 비용 및 세금을 확인해서 철저하게 예산 계획을 세워야 한다. 

 

집주인 되기

1. 주택 매매시 들어가는 비용 확인하기

• 집값
• 세금 (취득세)
• 등기비
• 중개수수료 (중개보수)

취득세

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금으로 어떤 종류의 부동산을 사는지에 따라 세율이 조금씩 다르다.

주택을 취득할 때는 보통 금액에 따라서 1~3%의 취득세를 내게 된다.

토지나 상가를 산다고 하면 4.6% 정도의 취득세를 낸다.

	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	주택 가액별 1 ~ 3%
2주택	8%	주택 가액별 1 ~ 3%
3주택	12%	8%
4주택		12%

 

오피스텔 취득세

취득세율 4.6% (교육세 0.4, 농특세 0.2 포함)

 

부동산 취득세 계산기

부동산 취득세 계산기 : 네이버 통합검색

부동산 중개보수

'중개 수수료'라 불리지만 '중개업자들이 중개업무를 함으로 인한 보수이기 때문에 중개 보수'가 맞는 말이다. 공인중개사법에도 '중개보수'라고 규정이 되어 있다.

 

공인중개사법에는 공인중개사들이 해서는 안될 행위들이 규정되어 있으며 어떠한 명목으로도 중개보수 한도를 초과해서 받지 못하도록 되어 있다. 이를 위반할 경우에 자격을 정지하거나 일정기간 중개사무소 등록을 취소할 수 있다.

 

• 중개보수가 상한요율 범위에 맞는 금액인지 확인
• 금액 안에서 협의가 가능한지 확인
• 현금영수증 청구 가능

중개보수 요율표

주택 매매 서울특별시 기준

거래금액	상환요율 / 한도액
5천만원 미만	1천분의 6 / 25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만	1천분의 5 / 80만원
2억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 4 / 없음
6억원 이상 ~ 9억원 미만	1천분의 5 / 없음
9억원 이상	거래금액의 1천분의 이하

 

임대차 등 (매매 교환 이외 거래)

거래금액	상환요율 / 한도액
5천만원 미만	1천분의 5 / 20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	1천분의 4 / 30만원
1억원 이상 ~ 3억원 미만	1천분의 3 / 없음
3억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 4 / 없음
6억원 이상	거래금액의 1천분의 이하

오피스텔 

구분	상환요율
매매 및 교환	1천분의 5
임대차 등	1천분의 4

중개보수 계산 예시

보증금 500만원 | 월세 35만원

거래금액 : 보증금 500만원 + 월세 35만원 X 70(2,450만원) = 2,950만원
중개보수 : 거래금액 2,950만원의 협의/상한요율 0.5% = 147,500원
=> 부동산 중개보수 147,500원

※거래금액이 5천만원 미만 일때 "월세X100"이 아닌 "월세X70"를 적용.

중개보수 반환 청구시 알아야할 사항

법정 중개보수보다 더 많은 보수를 지급했다면 법원에 반환 청구를 해야 한다.
따라서 계약을 하기 전 확인하는 것이 가장 중요하다.

확인설명서를 보면 두번째 페이지에 중개보수를 기재하는 란이 있다.
범위에 대해 반드시 확인을 하고 이 금액이 확정 금액인지, 거래 후
이 범위 안에서 협의가 가능한지 확인하고 이를 녹음하는 것도 좋은 방법이다.

 

2. 내 자본금에서 부족한 대출계획 세우기

내가 가지고있는 자본금 대비 그리고 나한테 맞는 대출 상품을 알아보고 금리를 비교해서 선택하는 것이 중요하다.

대출상품들의 금리를 비교해보고 그 중에서 조건이 좋은 것을 골라서 선택하는 것이 좋다. 대출 상품의 상환조건을 생각해서 나에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요하다.

주택 대출용어 알아두기

대출

 

주택담보대출

• 주택을 담보로 돈을 빌려주는 대출
• 담보를 통해 대출금을 회수할 수 있기 때문에 신용대출에 비해 금리가 낮은 것이 특징

신용대출

• 돈 빌리는 사람의 신용을 보고 돈을 빌려주는 대출
• 신용카드, 통신요금, 보험료 등이 연체는 없는지 과거 대출금은 잘 갚았는지 다양한 요소를 종합적으로 판단해 대출

 

금리

 

고정금리

• 대출 받을 때의 금리가 대출 기간 내내 고정인 금리
• 금리상승기나 장기대출시에는 고정금리가 유리
  

변동금리

• 시중 금리와 연동하여 대출 금리가 변하는 금리
• 금리하락기나 중단기대출시에는 변동금리가 유리

 

상환방식

 

만기일시상환방식

당장 현금유동성은 원활하지 않지만 향후에 목돈이 들어올 가능성 있는 사람이라면 추천

 

원금균등분할상환 or 원리금균등분할상환

고정적인 수입이 있는 직장인의 경우

 

거치기간이 있는 상환방식

현금유동성도 원활하지 않고 목돈이 들어올 가능성도 없는 경우

 

 

대출금리 비교

 

제 1금융권 (은행 및 증권사)

 

• 대출을 받는다면 1금융권에서 하는 것을 추천
• 저렴한 금리로 대출이 가능
• 신용에 따른 조건이 까다로움
• 절차가 복잡

제 2금융권 (저축은행, 신용카드사, 보험)

• 금리가 높음
• 신용평가에 대한 절차 및 조건이 수월한 편

은행별 대출 금리 비교하는 방법

• 제1금융권 : 전국은행연합회 portal.kfb.or.kr/compare/loan_household.php
• 제2금융권 : 저축은행중앙회  www.fsb.or.kr/ratloanguar_0100.act

 

디딤돌 대출 금리와 한도 및 기간 

내집마련 계획, 디딤돌 대출 가능 한도와 집 살때 최소 자본금, 투기지역 LTV 한도, DTI 뜻은?

 

대출 규제 용어 알아두기

LTV (Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)

집을 담보로 얼마나 대출 받을 수 있을까?

 

은행이 집을 담보로 대출해줄 때 집 가격에 대비해 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄 수 있는지 정해 놓은 비율을 의미

LTV 예시 1
시가 3억원 주택, LTV 70%

3억원 X 70% = 최대 2억 1,000만원까지 대출가능

LTV 는 예상 대출금보다 실제 대출금액이 다른 경우가 있는데 이는 세입자가 있는 집을 샀을 때 대출금을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가는 경우가 있을 수 있다. 이럴 때 우선적으로 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 만약을 대비하여 임차보증금은 미리 빼고 대출금을 산정하기 때문이다.

LTV 예시 2
시가 3억원인 주택, LTV 70%, 전세 1억 5,000만원의 세입자가 있는 경우

(3억원 X 70%) - 1억 5,000만원 = 6,000만원까지 대출 가능

 

DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)

소득을 고려했을 때 얼마까지 대출 가능한가?

연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율
대출자의 채무상환 능력을 평가한 후 대출 금액을 결정하는 제도

DTI 예시
연소득 5,000만원 DTI 60%

5,000 X 60% = 3,000
매년 갚아야할 원금과 이자가 연 3,000만원을 넘지 않도록 대출한도 규제

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