부동산 DSR 규제 강화, 6억 넘는 집 살때 바뀌는 주택담보대출 규제 내용은과 금액은? 소득이 없을 경우 신용대출한도와 인정기준

적용 대상일

2021년 7월 부터

 

7월부터 신용대출, 마이너스 통장이 있는 사람이 서울같은 부동산 규제지역에서 6억이 넘는 집을 구매할때 주택담보대출 한도가 줄어들게 된다. 2023년 7월부터는 개인이 받는 대출 총액 1억원이 넘어 가면 더 강한 대출 규제를 적용 받게 된다.

가계부채 관리방안

총부채 원리금 상환 비율 DSR 규제를 대출자 개인별로 단계적으로 적용 한다는 관리 방안이다.

소득이 적은 서민 층이나 청년층에 경우는 미래 소득을 인정 받아서 대출을 더 받을 수 있고 청년이나 신혼 부부를 위한 만기 40 년짜리 모기지도 하반기인 칠 월에서 12월 사이에 나오게 된다.

 

DSR이란?

개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득액으로 나눈 비율. 주택 대출카드 할부금 신용 대출 등 전체 대출 원리금 상환액을 연간 소득액으로 나눈 값이다.

 

주택담보대출, 카드론, 신용대출, 자동차 할부 등이 모든 대출의 원리금을 따져서 상환 능력을 평가하고 개인의 상환 능력에 맞게 빌려 주는 관리 지표이다.

 

돈을 버는만큼 빌리게 해서 지난해 7.9 % 였던 가계부채 증가율을 내년까지 4% 때로 낮추는 게 목표이다.

 

개인별 DSR 규제

총 3단계로 나눠서 적용 되는 개인별 DSR규제. 7월 부터 투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역에서 6억원을 초과하는 집을 살 때 주택 담보 대출을 받으면 DSR은 40%를 넘을 수 없다. 

 

- 2022년 7월 부터 : 2억 초과시

- 2023년 7월 부터 : 1억 초과시

 

7월부터 줄어드는 주택담보대출 한도는?

마이너스 통장이나 다른 대출이 있을 경우에 영향을 받게 된다.

 

연소득 5천만원 직장인이 7억짜리 집을 산다면?

연소득 5천만원 직장인이 한도 5천만원의 마이너스통장 금리는 3% 정도를 갖고 있다고 가정해보자.
현재 서울에 7억원 짜리 아파트를 구매 한다면 주택 담보 인정 비율 LTV 40%를 적용 받아서 2억 8천만원 까지 대출이 가능하다.

그렇지만 DSR 40%를 적용 하는 7월 부터 마이너스 통장을 사용 여부에 상관 없이 상환 기간을 7년으로 적용해서 원리금을 따지게 된다. 그렇게 때문에 주택 담보 대출 한도는 2억 3천만원으로 줄어들게 된다. 2022년 7월 부터는 마이너스통장 상환기간을 5년으로 적용해서 주택 담보 대출은 1억 7천만원 만원으로 낮아 지게 된다

	현행	2021년 7월부터	2022년 7월부터
대출 한도액	2억 8천만원	2억 3천만원	1억 7천만원
DSR	70%	40%	40%
만기	10년	7년	5년
LTV	40%	40%	40%

신용대출 한도

현재 금융사는 1년마다 갱신하는 마이너스 통장도 만기 10년을 적용해서 DSR을 계산한다.

그렇지만 7월부터 신용대출 만기가 7년, 내년 7월부터는 5년으로 간주된다.

 

10년동안 걸쳐서 갚는 돈을 5년 안에 갚게 되면 연간 상환하는 원리금은 2배가 된다.

연소득 5천만원 직장인의 신용대출 한도가 1억원에서 5천만원으로 절반이 줄어들게 된다. 

 

나중에 상황을 고려해서 2023년 7월 부터 신용대출 실제 만기인 1년으로 계산하면 한도가 2천만원으로 줄어들수도 있다.

 

소득이 낮은 청년들을 위한 장래소득 인정기준

미래 소득이 증가할 가능성이 높은 청년들에 대해서 DSR 산정시 장래소득 인정기준을 활용 하게 된다.

향후 예상 소득 증가율을 반영해서 주택담보대출이 일정 비율 늘어나게 된다.

 

월급 250만원인 20대, 늘어나는 주택담보대출 예시

예) 만 24세 무주택자, 금리 2.5% 30년 만기 대출 

	현행	2021년 7월부터
인정 소득	3천만원	연 4131만원 (예쌍 소득 증가율 75.4% 적용)
대출 한도	2억 5천만원	3억 4850만원

 

소득이 없는 실직자와 주부 대출은?

근로소득이 없는 학생, 퇴직자, 주부 들도 신용대출을 받을 수 있다.

저축액, 금융소득, 카드 사용액 등 다양한 자료를 바탕으로 소득을 추정한다.

적금을 매달 50만원 납부하는 대학생은 민간저축률을 적용해서 1900만원까지 연소득을 인정받게되어 최대 5800만원까지 대출을 받을 수 있다. 매년 1500만원의 신용카드를 사용하는 주부도 3000만원까지 소득을 인정받아서 최대 9200만원의 대출을 받는 것이 가능하다.

 

만기 40년짜리 모기지 대출 조건은?

만 39세 미만의 청년, 혼인 7년 이내의 신혼부부의 경우 하반기부터는 현행 보금자리론과 적격대출을 만기 40년으로 받는것이 가능해진다. 소득 요건과 대출 한도, 집값 등은 기존 상품과 동일한 조건이다.

 

보금자리론의 경우 연소득 7천만원 이하, 집값 6억원 이하 등 조건을 갖춘다면 최대 3억의 대출을 받을 수 있다.

 

비주택담보대출 강화

2021년 5월부터는 모든 금융사에서 오피스텔, 상가, 토지 등 비주택담보대출에 대한 LTV는 최대 70%로 제한된다. 토지거래허가 지역의 경우 40%로 강화된다. 한국토지주택공사 직원들이 땅 투기 의혹을 계기로 만들어진 대책이라고 한다. 농축어업인 등 실수요자는 예외가 인정된다. 

 

🔢 DSR 계산기

DSR규제가 강화됨에 따라 연봉 소득액, 대출액, 금리, 대출 기간을 입력해서 DSR이 40% 초과하는지 꼭 확인해야 한다. 

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