DSR 계산기, 소득별 대출 한도 계산, 연봉 DSR 계산하는 방법

🔢 DSR 계산기

DSR규제가 강화됨에 따라 연봉 소득액, 대출액, 금리, 대출 기간을 입력해서 DSR이 40% 초과하는지 꼭 확인해야 한다. 

dsr계산기

2021년 7월부터 차주단위 DSR 단계적 확대

현행 특정 차주에만 적용되는 “차주단위 DSR”의 ‘23.7월 전면시행을 목표로, 3단계에 걸쳐 단계적으로 대상 확대*

* 현행 “금융회사별 DSR” 규제는 “차주단위 DSR” 안착 정도를 보아가며 폐지한다.

 

DSR 규제 이유

1. 가계부채 증가율 목표 관리 재개

2022년까지 가계부채 증가율을 코로나 이전 수준인 4%로 복원

2021년 코로나 상황을 감안해서 5~6% 내외로 관리하되 신용대출 쏠림 현상이 발생하지 않도록 유의

 

2. 거시건전성 감독 수단을 통한 관리체계 구축

• 2021년 하반기 : 은행권 가계부문 경기대응 완충자본 도입
• 2022년 1월 : 차등보험료율 제도를 통해 가계부채 관리유인 제공
• 2022년 1월 : 제2금융권 한도성 여신 등에 대해 리스크 관리체계 도입

	현 행	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.7월)	3단계(‘23.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총 대출액* 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

2023년 7월부터는 차주단위 DSR 전면 적용이 된다.

 

차주단위 DSR 적용

총 대출액 판단기준

원칙적으로 모든 가계 대출의 합

단 소득 이외 상환재원이 있는 대출은 제외하고 한도대출의 경우 한도액을 대출액으로 계산한다.

 

신용대출 규제 만기 축소

• 현재 : 10년
• 2021년 7월: 7년
• 2022년 7월 : 5년

만기기준이 절반으로 줄어들게 되면서 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담이 늘어나서 DSR 산정시에 대출한도도 반으로 줄어들게 된다.

신용대출이 DSR에서 차지하는 비중이 커지면서 앞으로 신용대출을 이용한 투자가 줄어들 것으로 예상된다.

사례별 차주단위 DSR 적용예

연소득 8천만원, 주택가격 9억원, 대출만기 30년 가정

	현행				차주단위 DSR 한도
	주담대 한도			신용대출
	투기지역	조정지역	비규제
실수요자 (무주택자)	3.6억	4.5억	6.3억	활용가능	6.75억
주택투기 (3주택 구입)	제한	제한	17.1억	활용가능	6.75억
토지투기 (30억 상당)	24억 (최대 LTV 80%)			활용가능	6.75억

연소득 8천만원 직장인이 비규제 지역에서 3주택을 사들일때 17억 1천만원까지 대출이 나왔었다.

그렇지만 DSR 40% 규제 이후 빌릴 수 있는 돈은 소득에 따라 최대 6.75억 이다.

 

 

연봉 5천만원 A씨
연소득 5천만원, 마이너스 통장 5천만원, 금리 3.5% 대출
규제지역 시세 7억원 아파트를 구입할 때
금리 2.5%, 30년 원리금균등분할상환 방식

	대출 한도	산정 이유
현재	2억 8천만원 (LTV 40%)
2021년 7월 이후	2억 3,000만원 (DSR 40%)	마통 산정 만기 10년 -> 7년
2022년 7월 이후	1억 7,000만원	마통 산정 만기 7년 -> 5년

연봉 5천만원 직장인이 3.5% 마이너스통장을 가지고 있다가 7억원의 집을 구매시 대출이 얼마나 나올까?

위의 표처럼 현재는 2억 8천, 2021년 7월 이후에는 2억 5200만원, 2022년 7월 이후에는 1억 9200만원이 나온다.

 

연봉 5천만원 직장인이 6억원 집 사려면 필요한 돈은?

기존

주담대 비율 LTV 한도 40%인 2억 4000만원 + 모자란 대출을 신용대출을 활용해 충당

 

변경

연간 원리금 상환액 DSR 이 연봉 5000만원의 40%인 2000만원을 넘을수 없게 된다.

주담대를 2억 4천만원 한도까지 30년 만기(2.5% 금리)로 받을 경우 연 상환금액이 약 1138만원이다.

추가로 연상환금액 862만원만큼 신용대출을 받을 수 있는데 신용대출은 2022년 7월부터는 만기가 5년으로 줄어든다.

 

연금리 3% 적용시 최대 3315만원까지만 추가 대출을 받을 수 있다. (총 대출액 2억 7천만원)

규제 전에 비해 한도가 7천만원 정도 줄어들고 현금 3억 3천만원 이상 있어야 집을 살수 있게 된다.

 

서민·청년층의 주거사다리 금융지원 확대

1. 생애소득주기를 감안한 DSR 산정방식 합리화 (2021년 7월)

 

• 현재 소득은 낮으나 장래 소득증가 가능성이 높은 차주(청년층 등)에 대해서는 DSR 산정시 “장래소득 인정기준” 활용
• 고용노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용될 수 있도록 금융권 가이드라인 마련*

* 각 협회 중심으로 장래예상소득 반영을 위한 다양한 방안(예 : 통계청이 매년 발표하는 연령대별 소득증가율 활용 등) 관련 모범사례 마련·전파

 

2. 주거마련시 금융부담 완화를 위한 40년 초장기모기지 도입 (2021년 하반기)

 

• 청년층(만39세이하*)·신혼부부 대상 정책모기지에 만기40년 대출을 도입하여 원리금 상환부담 완화** 도모
• * 버팀목대출 등 정책상품은 만34세를 기준으로 하고 있으나, 주택구매 결정은 자본축적 시간이 더 필요하다는 점을 고려하여 만39세까지 지원
• ** 現금리(2.75%) 기준으로 월상환부담 약 15% 축소 : 3억원 대출시 월상환액이 122만원 → 104만원으로 축소
• 청년층이 초기 목돈부담 없이 내집마련에 나설 수 있도록 ‘주택공급-초장기모기지’ 연계 방안 추진

 

3. 주거사다리 강화를 위한 서민·실수요자 혜택 및 요건의 합리적 조정 검토

 

 

🔢 DSR 계산기

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