청약시 필요한 최소비용, 자금 계산하기, 중도금 대출한도 비율 , 투기과열지구 청약시 자본금과 계약금, 잔금 얼마?

5억원 짜리 아파트 분양을 받았을 경우 필요한 비용은 얼마일까?

계약금 비율인 분양가의 10%에서 20% 정도의 금액만 있다면 도전은 어느정도 해볼 수 있다.

 

실제 투자하는 금액이 적다는 것이 청약과 분양권 전매의 특징이다.

아파트 중도금 대출 과 레버리지를 활용해서 내야하는 비용을 줄여보자.

청약시 필요한 최소자금, 중도금 대출 비율 계산

청약 당첨시 필요한 분양가 대비 개인돈 비율

아파트 분양가의 10 ~ 20% 정도인 계약금

경우에 따른 추가비용 (발코니 및 옵션 계약금) 

분양가와 종류별 비율 계산

• 계약금 : 10 ~ 20%
• 중도금 : 60%
• 잔금 : 20 ~ 30%

분양가	비율
계약금	10 ~ 20%
중도금	60%
잔금	20 ~ 30%

1. 계약금

• 아파트에 따라서 계약금은 10 ~ 20% 정도이다.
• 계약금은 개인이 내야하는 금액이며 보증기관이 없다.
• 현금이 없다면 신용대출을 활용해볼 수 있다.

2. 중도금

아파트 분양가의 60%

개인돈 + 아파트 중도금 대출로 지불

 

• 중도금 중에서 80%까지만 HUG에서 보증된다. 나머지 20%는 개인 신용대출로 받아야 한다.
• 주택도시보증공사 HUG 와 한국주택금융공사 HF 에서 보증한다.
• LTV*가 적용되며 지역 이나 아파트 가격에 따라서 한도가 정해져있다.
• 한도가 있기 때문에 개인이 부담해야 하는 비용 계산을 신중히 해야 한다.

3. 잔금

• DTI* 가 적용된다. (Debt To Income : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율)
• 중도금대출이 아닌 주택담보 대출이다.
• 개인의 상환능력에 따른 소득 부채 등을 고려해서 산정된다.
• 대출은행은 정해져 있진 않다.
• 대출이 안되는 부분에 대해서는 본인 돈으로 지불해야 한다.

기타 비용

발코니 확장비, 유상옵션 추가비

계약금, 중도금, 잔금 이 보편적이나 아파트에 따라 다르다.

아파트에따라 분양가에 포함되는 경우도 있고 아닌 경우도 있기 때문에 입주자 모집공고를 잘 살펴봐야한다.

 

중도금 계산 예시

투기과열 지구에서 7억짜리 아파트 청약에 당첨 되었을 경우

• 계약금 : 10% = 7천만원
• 중도금 : 분양가 7억 * 60% = 4억 2천만원
• 잔금 : 30%  = 2억 1천만원

대출 가능 금액

분양가 7억중 40%에 해당하는 금액인 2억 8천만원이 대출 가능한 금액이다.

 

보증금 한도 (대출 가능한 금액 중 80%)

• 2억 8천만원 * 80% = 2억 2천 4백만원
• 이를 허그 등에서 중도금대출로 받을 수 있다.

개인 신용대출 = 대출 가능 금액 - 보증금 한도

즉, 대출 가능금액인 2억 8천만원에서 보증금한도 2억 2천 4백만원 을 뺀 차익 5천 6백만원이 은행에서 개인 신용대출로 나오게 된다.

종류	금액
중도금	4억 2천만원
보증금 대출	2억 2천 4백만원
개인 신용대출	5천 6백만원
필요한 개인 지불 비용	나머지 1억 4천만원

 

중도금대출과 주택담보대출 차이

중도금대출이란

• 집이 지어지기 전에 지역에 따른 비율을 맞춰서 받는 대출을 의미한다.
• 일종의 건설사 보증 대출로서 건설서와 특정한 은행이 맺은 계약에 따라서 대출이 이뤄지게 된다.
• 해당 은행에서만 보증금 대출이 가능하다.

이후에 입주 시기가 도래하면 분양받은 주택을 담보로 해서 주택담보 대출로 전환되게 된다. 이때는 대출 은행이 정해져 있지 않다.

중도금 대출이 LTV 기준으로 이뤄진다면, 주택담보대출은 DTI 기준으로 한다. 기존의 중도금대출이 입주시기에 주택담보대출로 전환된다고 보면 된다.

 

잔금 계산

잔금시 주택담보대출로 전환되면서  DTI를 적용해서 계산된다.

 

대출은행은 정해져 있지 않고 투기과열지구의 DTI는 최대 40%까지 적용받을 수 있는데 이러한 DTI는 개인의 상환능력을 고려해서 은행에서 대출을 해주기 때문에 개인차가 크다. 그렇기 때문에 주택담보대출과 개인돈을 합산하여 지불하거나 전액 개인돈으로 지불하는 경우가 있다.

 

규제지역에 따른 주택담보비율 LTV와 DTI 비율

주택담보대출 LTV DTI 비율 표

*LTV 와 DTI 란?

LTV (Loan To Value)

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율

 

DTI (Debt To Income)

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율

 

비조정지역 VS 조정지역 필요자금 계산 예시

분양가 4억 2,040만원

1. 비조정 지역 

• 계약금 : 10%, 4,204만원
• 중도금 : 대출 60%, 4,204만원 X 6회 = 2억 5,224만원
• 잔금 : 30%, 1억 2,612만원

필요한 자금 총 40% : 1억 6,816만원

(입주 전 계약금 10% 포함: 4,204만원)

 

중도금은 분양가의 60%로 총 6번에 걸쳐서 내야 한다. 비조정지역은 중도금 대출 비율이 분양가의 60%이다.

무주택, 서민 실수요자 요건 충족할 경우 주택담보대출 70%까지 가능하다.

 

잔금이 부족할 경우

잔금을 내는 시점에서 전세를 받는다. 공급이 부족한 도시일 때는 쉽지만 입주물량이 많은 신도시일 경우에는 위험하므로 주변 입주 물량 확인이 필요하다. 전세금이 높을 경우에는 잔금과 아파트 중도금 대출도 해결 할 수 있다.

 

2. 조정대상 지역 

• 계약금 : 10%, 4,204만원
• 중도금
  
  - 대출 50% : 4,204 X 5회 = 2억 1,250만원
  - 자납 10% : 4,204 X 1회 = 4,204만원
  
  
• 잔금: 30%, 1억 2,612만원

필요한 자금 총 50% : 2억 1,020만원 

(입주 전 20% 8,408만원)

 

조정대상지역 중도금대출 비율은 분양가의 50% 이다.

서민 실수요자 요건 충족시에는 주택담보대출이 60%까지 가능하다.

 

6.17 부동산 대책으로 인해서 규제지역 내에서 대출할 경우에 무주택자는 6개월 전입, 1주택자는 6개월 내 전입과 기존주택 처분 서약을 해야 대출이 가능하다.

 

실입주를 생각한다면 청약 당첨 후 마지막 6회차 중도금을 자납할때까지 2년 정도의 시간적 여유가 있다.

 

3. 투기과열 지구

예시) 분양가 4억 5,770만원

• 계약금 : 10%, 1차 1,000만원 + 2차 3,577만원  = 4,577만원
• 중도금
  
  - 대출 40% : 4,577만원 X 4회 = 1억 8,308만원
  - 자납 20% : 4,577만원 X 2회 = 9,154만원
  
  
• 잔금 : 30%, 1억 3,731만원

필요한 자금 총 60% : 2억 7,462만원

(입주 전 30% 1억 3,731만원)

 

투기지역, 투기 과열지구는 중도금대출 비율이 분양가의 40%이다.

서민 실수요자 요건 충족시에는 주택담보대출이 50%까지 가능하다. 

 

실입주를 생각할 경우에 중도금대출 40% 제외 금액인 분양가 전체 중 60% 비율에 해당하는 금액이 있어야 한다.

투기과열지구는 중도금대출이 40%, 입주 시 잔금대출 DTI가 40%까지 나오긴하지만 주택담보대출의 경우 입주 당시 KB시세 기준으로 나온다.

 

서울 아파트는 분양가보다 입주 할때 매매가격이 상승하는 경우가 많다. 그렇기 때문에 대출 금액이 크게 올라간다.

 

투기과열지구 분양가 9억원 아파트 청약시 필요한 자금 예시

총 필요한 자금 : 3억 6,000만원

• 계약금 20% : 1억 8,000만원
• 중도금 20% : 자납 1억 8,000만원

구분	금액
분양가	9억
계약금 20%	1억 8,000만
중도금 대출 40%	3억 6,000만
중도금 자납 20%	1억 8,000만
잔금 대출 20%	1억 8,000만
평단가	2,647만

입주시 필요한 자금

이외에 입주시 필요한 자금은 분양가 외 추가 비용이 들어간다.

• 발코니 확장비 잔금
• 유상옵션 잔금
• 중도금 후불 이자
• 등기비 등 세금

ex) 확장비 1,000만원, 후불 이자 2,500만원, 취등록세 등기비 3,000만원 

 

1주택자가 규제지역 내에서 아파트 분양권에  당첨될 경우 대출 가능여부

1주택 보유가구는 입주후에 기존 주택 분양권을 6개월 내 처분하고 저입한다고 약정하면 중도금 대출을 받을 수 있다.

소유권 이전 등기 시점으로부터 6개월 이내 처분해야 한다.

입주 시점에 잔금 대출로 전환시에도 6개월 내 기존주택을 처분한다고 약정해야한다.

 

6.17 부동산대책으로 2020년 7월부터 투기지역과 투기과열지구 내에서 3억원을 초과하는 아파트를 구입할 경우에 전세대출 보증이 제한되는 규정이 생겨났다. 

 

또 전세대출 보증을 신청 받은 후에 차주가 규제대상 아파트를 구입할 경우 전세대출이 회수된다. 다만 구입한 아파트가 기존에 임대차 계약의 잔여 기간이 있을 경우에는 그 기간에 한해서 대출 회수가 유예된다. 이용 하고 있는 전세대출의 만기가 먼저 도래하면 당해년도 만기까지 이용 가능하며 그 이상부터는 연장이 불가능하다.

 

직장 이동이나 실수요로 인한 전세대출이 필요한 경우

아래 세가지를 모두 충족해야 한다.

• 자녀 교육, 부모봉양, 직장이동, 요양 또는 치료, 학교폭력 피해로 인한 실수요
• 구입한 아파트 소재 특별시, 광역시를 벗어나서 전세주택을 얻는 경우
• 구입한 아파트, 전세주택 전체에서 세대원 실거주 시 전세대출의 경우

가용 자금이 있을 경우 자납 VS 대출

은행에서 대출이 가능하다면 대출받는 것이 좋다.

대출은 레버리지이기 때문에 잘 활용해야 한다. 여유자금이 있다고해서 1차때 중도금을 비러 내는 것보다 자납은 마지막 회차에 하는 것이 좋다.

 

레버리지?

기업 등이 차입금 등 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것을 뜻한다.

 

 

자납시 주의사항

계약금 10%와 3회차까지 자납으로 완료한 경우에 자신의 분양권을 사는 사람은 중도금대출 60%가 모두 나오지는 않는다.

대출은 승계이기 때문에 분양권을 산 사람에게 6회차의 중도금대출을 해주는 것이 아니다.

이미 3회차 30% 가량의 중도금을 냈다면 분양권을 산 사람은 남아있는 30%의 대출만 받을 수 있다.

 

1 ~ 3회차에서 중도금대출을 받은 분양권일 경우 계약금 10%와 프리미엄에 해당하는 금액만 내면 된다.

 

3회차까지 자납으로 완료한경우 계약금, 자납한 중도금 30%, 프리미엄까지 합한 돈을 내야 분양권을 살수 있는것이다.

투자자라면 투자금이 큰 분양권을 사려고 하지 않을 것이므로 팔기가 어려워지게 된다.

 

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