입주권과 분양권 차이점, 양도세 취득세 세금 비율, 전매제한 기간, 특징 및 장단점 총정리

내집마련을 위한 부동산 공부, 분양권과 입주권 차이와 장단점은 무엇인지 알아보자. 둘다 신규로 주택을 소유할 수 있는 권리를 갖는 공통점이 있지만 다만 가격, 세금, 혜택 등에서 차이가 있다. 

 

입주권과 분양권

1. 입주권

입주권이란 기존에 살고있던 집이 재개발과 재건축으로 인해서 나와야 하는 상황이 발생할 경우 소유권을 가진 사람이 조합원의 일원의 자격으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 된다. 입주권을 가지고 있다면 재개발 이후 바로 주택을 소유할 수 있게 되며 주거 보장도 받을 수 있다. 분양권에 비해 저렴한 가격으로 집을 매입 할 수 있는 우선 세대주가 될 수 있는 것이다.

 

입주권은 아파트를 분양대상자로 확정지어서 대상자가 해당 시행처에 남아있는 기록, 혹은 공공기관에서 대상자로 확징지어서 통보를 한 철거민으로 확인할 수 있을 때 인정되며 이 권리를 입주권이라고 한다.

 

사업비용 일부를 일반 분양 가격에 반영해서 충당하는 구조라서 저렴할 수 있으나 청약 통장이 필요없어 순위나 가점이 낮은 사람들에게 유리할 수 있다. 계약금이나 중도금, 잔금 등을 나눠서 내야하는 일반 분양과 다르게 목돈을 한번에 만들어야 한다는 단점이 있다. 

 

입주권 장단점

특징

• 대출, 청약, 세금 전체적인 부분에서 보유하고 있는 주택 수에 포함 된다.
• 주택 소유자가 입주권을 가지고 있다면 2주택 소유자가 되서 1주택 소유의 세금 혜택 받는 것이 불가능하다. 
• 일시적 1가구 2주택 혜택을 받으려면 입주권 취득일로부터 기존 소유하던 집을 3년 이내에 매도해야 하며 이때는 양도세가 면제된다.

장점

• 전체적인 비용으로 보면 일반분양이나 분양권보다는 저렴한 비용으로 공급받을 수 있다.
• 더 좋은 매물을 선점할 수 있는 장점이 있다. 아파트의 동, 호수를 지정해서 내가 마음에 드는 곳을 선택할 수 있다.
• 발코니 확장이나 시스템에어컨, 이주비 제공의 혜택을 받을 수 있고 일반공급에 비해서 저렴한 가격으로 아파트를 공급 받을 수 있게 된다.
• 토지 소유권을 가지고 있는 상태라서 취득이 되어 건물 등기만 하면 된다.

단점

• 전매할 때 많은 돈이 필요해 초기 자본이 많이 들어 간다.
• 재개발, 재건축시 집이 철거 되어 존재하지 않아도 주택 수에 포함되어 재산세, 양도세, 취득세 등 세금 대상이 된다.
• 공사 지연이나 일반분양 미분양으로 추가 분담금이 발생할 수 있다.

입주권 세금

취득시 취득세와 아파트 완공시 건물분에 대한 취득세인 보존등기 취득세를 또 납부해야 한다.

 

양도세

양도 차익에 따라 차등해서 과세하게 된다. 

• 1년 이내 : 현행 40% (변경예정 70%)
• 1년 이상 : 6 ~ 42% (변경예정 60%)

취득세

철거전 주택취득세, 철거후 토지취득세

입주권 취득세 기준 금액은 조합원 권리가액과 프리미엄을 더한 매매금액으로 철거 전에는 주택취득세를 납부하게 된다. 철거 후에는 토지만 남게 되므로 토지취득세를 납부하게 된다.

완공된 아파트의 전용면적별 취득세 예시
85m2 이하 : 2.96% (지방교육세 포함)
85m2 초과 : 3.16% (지방교육세, 농어촌특별세 포함)

1. 조정대상지역

• 1주택자 : 1 ~ 3%
• 2주택  : 8%
• 3주택자 : 12%

2. 비조정대상지역

• 2주택자 : 1 ~3%
• 3주택자 : 8%
• 4주택 이상 : 12%

2. 분양권

입주권을 가지고 있는 사람들에게 우선 공급이 끝난 후에 남은 세대를 공급받는 것이다.

일반 주택 수요자가 청약 통장을 통해서 새 집을 취득 할 수 있는 권리이다. 청약 통장이 없어도 프리미엄을 주고 살수도 있으며 초기 자금 부담이 적은 편이다. 

 

분양권 장단점

장점

• 입주권을 갖고 있는 사람들에게 우선 공급 후 남아있는 잔여세대에 대한 권리이다.
• 청약신청이라는 절차로 갖게 되지만 청약 통장이 없다면 P(분양권 프리미엄)를 주고 청약된 사람의 분양권을 사는 전매로 얻을 수 있다.
• 주택수에 포함이 되지 않고 모든 계약이 끝나고 소유권이 이전 되면 주택으로서 세금이 부과된다.
• 초반에 계약금을 지불할 경우 10 ~ 20%만 부담하고 입주할 때까지 잔금, 중도금을 나눠 낼 수 있다. 

단점

• 사업시행자가 소유권을 가지고 있기 때문에 소유권 이전 등기를 해야한다.
• 정확한 시세가 정해져있지 않아서 시세 없는 높은 웃돈을 주고 살 수도 있다.
• 공급이 많은 지역은 구매한 가격에 비해 웃돈이 떨어질 수도 있다. 

분양권 양도시 세금

• 1년 미만 보유시 : 50% (변경예정 1년 미만 70%, 1년 이상 60%)
• 1 ~ 2년미만 보유시 : 40%
• 2년 이상 : 6 ~ 42%

전매 제한사항

전매란 입주권, 분양권을 매도하는 행위를 말한다. 

입주권과 분양권은 주택 매매, 증여, 양도시에 제한을 받게 된다. 9월 22일 주택법 시행령 개정 이후 수도권과 광역시 등에서 지정된 도시 지역에서 전매제한 기한이 기존 6개월에 비해 늘어나게 된다. 광역시와 공공택지는 3년, 투기과열지역으로 지정시 4년까지 전매가 제한된다.

 

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