3기 신도시 사전청약과 공공택지 위치, 2021 주목해야 할 부동산 전망

30대를 주축으로 하여 젊은층이 부동산 주택 시장의 주요 큰손이 될 전망이다. 

2020년 기준 6월 30대의 서울 아파트 매입비중은 전체의 32.4%를 차지했다.

20대의 서울 아파트 매수 건수도 5월의 134건보다 늘어난 412건으로 3.1배나 급증했다.
2021년 새해 주목해야 할 부동산 시장 신도시 사전청약과 공공택지 물량에 대해 알아보자.

 

2021 주목해야할 부동산 시장

7월 3기 신도시 사전청약 & 공공 택지 물량

2021년 하반기부터 3기 신도시와 서울 내 공공 택지 사전 청약이 시작되니 주목하자.

내집 마련의 꿈을 실현 할수 있는 좋은 기회이니 자격 요건을 꼼꼼히 살펴보고 잊지말고 지원해보자.

 

3기 신도시 사전청약

3기 신도시는 남양주 왕숙(2 포함) 6만6000가구, 하남 교산 3만2000가구, 고양 창릉 3만8000가구, 부천 대장 2만 가구, 인천 계양 1만7000가구 등 모두 5개 지구다. 면적으로만 하면 서울 여의도 면적의 7배인 32.7㎢로 공급 예정 주택은 모두 17만3000가구로 이 중 일반 분양 물량만 12만 가구에 달한다. 

 

3기 신도시의 사전청약 일정?

2021~2022년 사전 청약(2만2200가구), 2023년 본청약으로 진행된다. 입주 예정일은 2025년부터 순차적으로 진행될 예정이다.

3기신도시 가운데 인천 계양(1100가구)가 7~8월 사전청약을 받고, 남양주 왕숙지구(2400가구)는 9~10월, 11월에는 부천 대장지구(2000가구)와 고양 창릉지구(1600가구), 하남 교산지구(11가구)에서 사전청약을 받는다.

 

신도시가 주목 받는 이유?

서울의 주요업무지구까지 30분 내 접근을 목표로 지하철 연장·신설(하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉), 광역도시철도인 GTX 연계(남양주 왕숙), 슈퍼-BRT를 통한 광역 교통망 연계(인천 계양, 부천 대장) 등으로 서울의 접근성을 크게 강화하고 있다.

 

 

사전청약 요건과 주의할 점

사전청약 자격은 무주택세대 구성원, 저축가입, 해당지역 거주 요건을 갖춰야 한다. 사전청약 물량의 55%를 차지하는 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등으로 구성되는데 특별공급 유형에 따라 거주 요건을 충족해야 한다.

사전청약 당첨자는 본 청약시점까지 무주택요건을 유지해야 하거나 다른 분양주택의 사전청약에는 신청할 수 없는 등의 제한사항이 있으니 사전청약 조건과 당첨 시 제한 사항 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

공공 택지

규모가 크지 않아 3기신도시에 포함되지 않은 중소형 공공택지도 2021년 7월부터 차례로 사전청약을 받는다. 

공공택지에 분양되는 아파트는 민간 택지보다 특별 공급 비율이 높다. 민간 분양일 때도 공공 택지여서 분양가 상한제가 적용돼 시세보다 저렴한 가격에 공급된다. 

 

2021년 3만 가구, 2022년 3만 가구에 대한 공공 분양 사전 청약을 실시한다. 여기에 본청약 18만 가구, 임대 주택 13만 가구를 포함해 총 37만 가구를 2022년까지 공급한다. 정부가 추진하는 ‘127만 가구 주택 공급 계획’ 중 수도권 공공 택지 물량의 44%가 2022년까지 공급된다.

서울 노량진역 인근 군부지(200가구)와 남태령 군부지(300가구), 과천지구(1800가구) 등도 2021년 하반기 사전청약에 돌입하게 된다.

 

서울 내 사전 청약과 인접 지구 경쟁 예상 지역

서울에서는 군(軍) 부지 두 곳에서 총 500가구가 사전 청약으로 공급된다. 7~8월에 노량진(200가구), 9~10월에 남태령(300가구)이 그 대상이다.

 

노량진 군부지는 동작구 본동 한강변에 자리하며 전철 노량진역(1·9호선)도 가까운 역세권이라 눈여겨 볼만하다.

여의도·서울시청·고속터미널 등 서울 핵심 업무지구나 상권과도 가까워서 더욱 매력적이다.

남태령 군부지는 지하철4호선 남태령역이 가까운 역세권 부지로 사당동·방배동 생활권과 인접해 있다.

 

서울 인접 지구

서울 택지 중 용산정비창(3000가구), 고덕 강일(500가구), 강서(300가구), 마곡(200가구), 은평(100가구)은 2022년 공급이 예정돼 있다.

서울과 인접해 있어 치열한 경쟁이 예상되는 곳은 하남 교산신도시(사전 청약 기준 2021년 1100가구, 2022년 2500가구)와 성남 복정1·2지구(1000가구)다. 하남 교산신도시는 서울 잠실·강남과 가까운 지리적 이점 있어 신도시 중 선호도 1위 지역으로 꼽혔다.

 

성남에서는 복정지구 외에도 낙생지구(800가구), 신촌지구(200가구), 위례(300가구) 등이 사전 청약 물량으로 나온다. 이를 합하면 서남지역 사전 청약 물량은 2300가구다.

 

신촌지구는 강남구 세곡동과 붙어 있어 준서울권으로 꼽힌다. 위례신도시에는 중심부 역세권 부지에 300가구 규모 주택이 올해 미리 공급될 예정이다.

비서울권 중 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 예상되는 곳 중 하나는 의왕 청계2지구(300가구)와 과천 과천지구(1800가구)다.

 

 

기준 낮아진 생애최초 특별공급과 신혼부부 

생애최초 특별공급 소득기준이 공공주택은 130%이하, 민영주택은 160%이하까지로 완화된다.

사회적 약자를 위한 우선공급 차원에서 마련된 제도이지만 월소득 기준이 까다로워 완화할 필요가 있다는 문제제기가 이어졌고 정부는 이를 위해 요건을 완화하여 올해 1월부터 본격 시행된다.

현재는 도시생활근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)미만인 자만 청약할 수 있지만 새해부터는 민영주택 기준으로 도시생활근로자 월평균 소득의 140%까지 청약 가능하다. 맞벌이라면 160%로 기준이 완화된다.

 

LH 등이 짓는 공공주택의 신혼부부 특별공급은 도시생활근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이는 140%)까지 신청 가능하다.

 

다만 의무거주기간이 추가된다. 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간은 새해 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대된 것이다.  

 

구체적으로 공공택지의 경우 분양가가 시세(인근지역 매매가)의 80% 미만 수준에 책정된 경우는 5년, 시세 80~100%는 3년 거주해야 한다. 민간택지의 경우 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년의 거주 의무기간이 발생한다.

 

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