2021 새해 집값 전망과 집값 상승 이유, 무주택자의 부동산 매입 전략

새해에도 집값이 상승한다는 전망이 계속해서 나오고 있다.

7월에 뜨는 사전청약을 노리고 현재 자금 여력을 항상 살피는 것에 집중해야 한다.

 

수급 불균형 같은 집값 상승 요인이 더 우세한 상황으로 전문가들은 기회가 된다면 내집미련을 도전하라고 조언한다.

1주택자는 갈아탈 계획을하고 무주택자는 청약과 매매 등 내집 마련 전략을 짜고 다주택자라면 세금 부담을 따져 매도와 증여를 고민할 시점이다. 실거주 목적으로 집을 살 계획이 있다면 빠르면 빠를수록 좋다.

 

최근 대출 규제가 강화되었기 때문에 신용대출 제한이나 자금 여력을 꼼꼼하게 살피고 단기 급등 지역 외에 중저가를 중심으로 도전하는 것을 추천한다. 서울은 ‘아파트’가 절대 부족하기 때문에 가격이 올라갈 수 밖에 없는 구조이다.

 

 

집값 상승 하락 이유

집값이 오르는 요인

시중 유동성, 저금리, 전세입자, 공급 부족 등 분양시장의 인기, 물가 상승(인플레이션), 실수요자의 매수 심리 등

 

집값 하락 요인

급등가격에 대한 피로감, 세금, 대출금리 상승, 대출규제, 경기 침체 등

 

앞으로의 전망

부동산 전문가 대부분이 새해에도 집값이 5% 이상 오를것이라고 전망했고 때문에 올해 집을 사는 것이 좋다고 예측했다.

주택시장은 이것 저것 재지말고 자금력이 있을 경우에 일단 내집 마련 하는 것이 중요하다.

 

정부가 계속해서 집값 규제와 공급 계획을 밝혀도 상승 분위기가 반전될 조짐이 보이지 않는다.

KB 조사에 따르면 지난해 전국 집값은 8.35% 올랐다.

 

올해도 서울 집값은 5%에서 많게는 10% 이상 오를 수 있을 것으로 예상되며 지난해와 비슷한 추이 일것으로 분석되고 있다.

만약 청약기회가 있을 경우 2021년 7월 처음 시행하는 3기 신도시 사전청약을 노리는 것도 추천한다.

 

집 살까말까? 언제 사야할까?

내 집 마련 시기는 올해 중에서도 1분기, 빠르면 빠를수록 좋다.

기회가 된다면 자금력이 된다면 그때가 바로 매수 타이밍이다.

주택 공급량이 부족해 무주택자의 내 집 마련은 갈수록 어려울 것으로 예상된다.

 

무주택자의 경우 지금 사면 5년~10년은 실거주하기 때문에, 고점은 2분기에 초점을 맞추고 매수 타이밍을 잡으면 좋다.

일단 상반기에는 매수 타이밍을 조금 지켜보다가 2분기 쯤 급매 물량이 나오는 것을 노리는것도 추천한다.

 

3기 신도시 사전청약을 고려하고 있다면 신도시 청약이 시작되는 3분기 이후에 내집 마련을 고려 하는것도 하나의 방법이다.

 

 

무주택자의 내집마련 전략

‘현재 8억원인 이 단지가 7억원에 나오면 사겠다’ 같은 어느정도의 가격 기준을 세우고 시세를 눈여겨 보다가 가격 조정기가 된다면 매입하는 전략을 세워보자.

항시 대출 가능액을 확인하고 자금 여력 점검과 출처 증빙 자료 등 주택 매입에 관련된 사전 준비를 계속해서 진행하면서 관심 지역의 새 아파트를 매입할 계획을 세워야 한다.

 

계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법 개정에 따른 임대차시장의 상황을 주시하면서 내집 마련 준비를 해야 한다. 

분양시장은 분양가상한제에 따라 낮은 분양가가 매력적이다.

 

3기 신도시도 청약조건을 숙지해 해당지역 거주기간을 미리 채우는 등 준비해야 한다. 급매로 나오는 일반 매물이나 경매에 대한 관심도 항상 눈여겨 봐야 한다.

 

 

1주택자의 부동산 전략

새해부터는 장기보유특별공제율이 보유기간과 거주기간당 4%씩 분리돼 적용된다.

일시적 2주택자는 3년(조정지역은 1년) 안에 매도하면 취득세율이 1.1~3.5%로 적용된다.

최근에는 편의시설, 교육, 교통, 주거환경 등 주거 선택 기준 중에서 주거환경의 중요성이 부각되고 있다. 녹지나 한강 조망 등 주거환경이 좋은 용산공원 인근, 한강변 등의 주택은 가치가 계속 오를 것으로 전망된다.

 

1주택자는 다양한 비과세 혜택을 따지면서 10년 후 미래가치가 높아질것 같은 지역으로 이사할 전략을 세우는 것을 추천한다. 한 집에서 10년 이상 살았다면 장기보유특별공제 기한을 다 채워 추가 혜택이 별로 없다. 따라서 재건축 기대가 없는 집이라면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받아 새 아파트로 갈아타는 것을 추천한다.

 

 

다주택자의 부동산 전략

급증한 세금을 감당할 수 있는지에 따라 보유 여부를 결정해야 한다. 2021년 6월 1일부터 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상 보유자는 30%포인트가 중과된다. 조정대상지역에서는 장기보유특별공제도 받지 못하기 때문에 3월쯤에는 매도에 나서야 한다.

양도세를 감안해서 매도 차익이 적은 주택부터 파는 것이 좋지만 고가 주택을 보유한다면 종부세 예상금액도 확인해야 하니 주의하자. 재개발 예정 주택은 사업진행 속도가 중요하다.

 

재건축 예정 아파트는 재건축부담금과 조합설립 여부 등을 따져 매도 여부를 결정하는 것이 중요하다. 대단지 아파트로 재개발된다면 희소성이 있다.

매도하기 어렵다면 직계존비속간 매매와 증여도 예상세액을 따져본 다음 고려할 만하다. 증여를 할 경우에는 조정지역 3억원 이상 주택의 취득세율이 13.2~13.4%인 점을 감안해야 한다. 추가 매입은 신중해야 한다.

 

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