주택담보대출 DSR, 영끌 신용대출 규제

주택담보대출, 영끌해서 집사기 가능할까?

영끌해서 집사는 2030

올해 6월 임대목적으로 보증금을 승계하면서 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 금융기관 대출까지 받은 ‘영끌 갭투자’가 5905건을 기록했다.

 

투기 목적의 영끌 갭투자가 자칫 깡통전세 등을 유발한다면 그 심각성은 전체 경제에 해를 끼칠 것이 분명해 보인다. 주거 목적이 아닌 투기 목적으로 대출을 낀 영끌 갭투자는 주택경기에 따라 여러 우려를 일으킬 수 있다. 그렇지 않아도 20·30세대가 개설한 마이너스통장의 한도액이 2017년부터 가파르게 증가한 것으로 나타났다.

 

증가하는 2030 마이너스 통장

20대와 30대가 신규 개설한 마이너스 통장의 대출 한도 금액이 너무 가파르게 증가하고 있다. 2020년 올해 7월까지만 해도 벌써 14조2천11억원에 이르렀다.

 

이러한 청년층이 개설한 신규 마이너스통장을 살펴보면 증가상태에서 그 수치를 올리고 올해도 7개월 만에 21만4천146건이 개설됐다.

2020년 11월 30일 부터 바뀐 정책

금융위원회와 금융감독원이 13일 발표한 '신용대출 등 가계대출 관리 방안'으로 신용대출을 통한 주택 구입이 불가능해졌다.

 

11월 30일부터는 1억원 넘게 신용대출을 받은 뒤 1년도 안 돼 서울 등 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 집을 샀다면 2주 안에 대출금을 갚아야 한다. 대출금을 갚지 못하면 연체자가 되고 채무불이행자로 등록될 수 있다. 다만 회수 대상은 30일 이후 신규 대출받은 금액이다.

 

1억원 넘는 신용대출 받아서 집 사는 데 보태는 것을 더 어렵게 하겠다는 취지다. 차입을 과도하게 일으켜 신용대출로 빌린 돈이 부동산 자산 시장에 유입되는 것을 막겠다는 의도다.

 

 DSR계산기

DSR계산기

"연봉 8000만원, 신용대출 1억원 초과자에 DSR 40%

서울 등 투기지역에서 집을 산다고 가정하면, 주택담보대출은 40% 나온다. 충분한 현금이 없다고 신용대출을 받아서 집값에 보태다간 해당 신용대출금을 모두 토해내야 한다.

연 소득 8000만원을 넘는 사람이 신용대출로 1억원 넘는 돈을 빌리면 DSR(총부채원리금상환비율)이 당장 적용된다.
현재 은행들은 DSR를 통상 70% 이내로 관리하고 있다. 주담대 5억 원을 금리 연 2.7%, 30년 원리금 균등 상환 조건으로 빌렸다면 현재 신용대출로 1억5000만 원은 충분히 빌릴 수 있다. 하지만 DSR가 40%로 제한되면 신용대출 가능 금액은 1억2000만 원으로 줄어든다.

젊은 부부들이 '영끌'로 각자 1억∼2억원씩 신용대출을 받아 3억∼4억원을 만들어서 집을 사는 일이 이제 불가능해졌다고 보면 된다.

 

현실적으로 주택 가격이 급등한 상태에서 서민들이 대출 없이 집을 구입하기는 어려운 상황에서 DSR 규제에 더해 신용대출과 주택담보대출을 중복할 수 없게 하는 것은 실제 주택을 구입하고자 하는 무주택자들에게는 더더욱 주택 구입을 어렵게 하는 것일 수 있어 우려된다.

 

집값이 많이 오른 상황에서 무주택자들에까지 대출을 이용해 주택을 구입할 길을 막아버린 것은 너무하다는 이야기가 나온다"며 "무주택자가 1주택자가 되는 경우는 예외를 두는 방안을 마련할 필요가 있다.

 

대책의 한계

30일 이전에 1억원이 넘는 신용대출을 이미 받은 경우

30일 이전에 대출을 받을 경우 규제 대상에서 제외되어 대출 수요자들이 규제 강화 전 '막차'를 타려고 대책 시행일인 30일 이전에 몰렸다.

30일 이전에 1억 원 넘게 신용대출 받은 사람이 기존 대출을 연장하거나 금리 등을 재약정할 때는 규제 대상에서 제외된다. 30일부터 1억 원 넘게 신용대출을 받거나 추가로 대출을 받아 총 신용대출액이 1억 원이 넘을 경우 규제가 적용된다. 규제 시행 전에 신용대출을 1억 원 넘게 받은 사람이 30일 이후 신규로 주담대를 받을 때도 DSR 40%를 적용받지 않는다.

고소득 맞벌이 부부가 각 9000만원씩만 신용대출을 내서 대출을 받는 경우

개인별 규제이기 때문에 역시 규제 대상은 아니다.

부부 합산이 아니라 개인 차주(借主·돈 빌린 사람)별로 적용된다. 아내가 1억 원 넘게 대출을 받은 뒤 남편 명의로 집을 사는 경우 대출금 회수가 적용되지 않는다. 부부 합산 신용대출 규모 등을 파악하는 절차가 까다로워 이런 사례를 걸러내지 않기로 했다.

신용대출을 받아 총 1억2000만 원을 빌리고 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에서 집을 사면?

각 대출별로 약정 체결이 지난 부분만 회수해 간다. 30일부터 총 신용대출액이 1억 원을 넘으면 30일 이후 빌린 각 대출에 대해 ‘1년 내 규제지역에서 집을 사면 2주 내에 대출을 회수한다’는 약정을 맺어야 한다.

규제 시행 전 8000만 원을 신용대출 받은 A 씨가 12월에 B 은행에서 3000만 원, 내년 4월에 C 은행에서 2000만 원을 추가로 신용으로 빌렸다고 가정해보자.

A 씨가 B은행에서 대출받은 날로부터 1년 2개월인 내후년 1월 규제지역에서 집을 산다면 B은행 대출은 이미 1년이 지났기 때문에 갚을 필요가 없다. 하지만 약정 기간이 3개월 남은 C 은행 대출 2000만 원만 2주 내에 갚으면 된다.

 

지금의 정부 들어 심화된 대출 규제와 집값 상승, 취업난 등으로 청년 세대가 내 집 마련을 위한 영끌과 주식투자를 위한 빚투에 나설 수밖에 없는 실정에서다.

 

더한 문제는 경기 침체가 오래갈수록 자산과 소득이 상대적으로 적은 청년 세대에서 그 빚의 부담이 커질 수밖에 없는 우리 경제구조다. 쉽게 돈을 벌고 싶어하는 마음이 전부가 아니다. 과거와 달리 이제 대학을 졸업하고도 절반이 직장을 잡지 못할 것이라는 비관적 통계도 나오고 있다. 오른 집값은 이니 저만치 있고 벌 수 있는 기회가 없어 만들어진 우울한 대한민국 청춘의 자화상이다.

 

DSR계산기