부동산 용어 LTV, DTI, DSR 뜻

부동산 용어 LTV, DTI, DSR 뜻

LTV( Loan To Value)

주택담보 대출 비율

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집 값 대비, 대출 받을 수 있는 비율을 말한다.

LTV가 60%라고 한다면, 집 값 대비 60%까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

가령 2억짜리 집의 LTV가 60% 라면 최대 1억 2000만 원 대출을 받을 수 있게 된다.

그래서 LTV는 % 가 높을수록 더 높은 대출을 받을 수가 있다.

 

현재 투기 지역이나 투기과열 지역 내 시가 9억원을 초과하는 주택의 LTV 규제를 강화 되었다. 전에는 가격에 상관없이 LTV 40%가 적용됐지만, 이제는 9억원까지 40%, 9억원을 넘는 부분은 20%가 적용되고 있다.

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LTV는 지역마다 차이가 있는데 투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 집을 담보로 대출을 받느냐에 따라 비율이 달라진다.

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이러한 LTV는 지방보다는 수도권이 더 낮아지고 조정 대상 지역보다는 투기과열지구가 더 낮고 실수요자보다는 2주택 이상 세대나 고가주택 매입 시 더 낮은 LTV가 적용되어 대출금의 상한선에 제한을 받게 되는 것이다.

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보금자리론은 실수요자 조건인 소득 7천만원 이하, 무주택자에 해당 할 경우 주택 가격은 6억원 이하, 대출한도는 최대 3억원 까지, 최대 LTV 70% 까지 가능하다.

DTI(Debt To Income)

총부채 상환 비율

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자신의 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 말한다.

직장인이라면 연봉이 되며, 자영업자라면 사업소득이 되며, 소득이 높을 수록 대출원리금도 높아지기 때문에 대출을 더 많이 빌릴 수 있다.

연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출*의 연간이자 상환액) / 연간 소득

예를 들어 연 소득이 6000만 원이고 DTI가 50% 라면 매년 갚아야 할 이자가 연 3000원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 된다.

DTI 또한 LTV와 마찬가지로 지방보다는 수도권이 더 낮아지고, 조정대상지역보다는 투기과열지구가 더 낮고 실수요자보다는 2주택 이상 세대나 고가주택 매입 시 더 낮은 DTI가 적용되어 대출금의 상한선에 제한을 받게 되는 것이다.

 

이때 DTI 경우는 상환기간이 길어진다면 매년 갚아아할 원금 및 이자가 상대적으로 줄어들기 때문에 거치기간이나 상환기간에 따라 더 많은 대출을 받을 수 있는 여지도 있다.

 

DSR(Debt Service Ratio)

총부채 원리금상환 비율

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주택담보대출원리금 외에도 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 다 합한 것을 기준으로, 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해주는 방법이다. 최근에는 투기 지역이나 투기과열 지역 내 시가 9억원을 초과하는 주택을 담보로 대출받으려 한다면, DSR 40% (비은행권은 60%)를 넘을 수 없다.

전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율

총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채* 연간원리금 상환액) / 연간 소득

DTI가 해당 대출은행에서 자기은행의 원금과 이자 외에 타은행 대출이 있을 경우 타은행의 원금은 배제하고 타은행의 이자만 계산에 포함하게 된다. 그러다 보면 소득 대비 대출 상환능력이 힘에 부치게 되는 상황이 발생할 수도 있게 된다. 이러한 단점을 보완해 좀 더 까다롭게 제한을 둔 게 바로 DSR이다.

 

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