오피스텔 구입 매매시 주의사항

전용면적 따져보기

오피스텔은 아파트보다 계약면적 대비 전용면적 비율이 낮다.

공용면적과 주차장 면적이 차지하는 비율이 높기 때문.

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전용면적이 낮다 = 실사용 면적이 좁다

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오피스텔 구매시 실제 전용 면적과 평당 분양가를 따져볼 필요가 있다.

관리비용 따져보기

아파트 대비 관리비가 평균 2배 정도 높다.

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내야 할 세금

취득세

취득세율 4.6% (교육세 0.4, 농특세 0.2 포함)

주거용 오피스텔을 보유하고 있는 도중에 신규주택 취득시 주거용 오피스텔도 중과세 판단 주택수에 합산하여 취득세 중과세율을 부과한다.

ex) 조정대상지역 내 1오피스텔(주거용) 보유중 1주택 추가 취득시 1세대 2주택 취득세 중과세율 8% 적용 일시적 2주택 제외

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종부세

종부세 대상 주택이 되어 종부세 납부 (용도가 주택일경우)

ex) A 주택 6억 + B 주택 3억 + C 주거용 오피스텔 2억​ = 공시가격 합 11억 주택 종합부동산세 부과대상

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주거용 오피스텔 매매시 매입세액 납부

 

 

 

 

부가세

부가세 신고 및 납부 필요

- 업무용 : 부가세 납부, 분양계약서 혹은 등기부등본 첨부하여 사업자 등록필요, 보유기간과 관계없이 임대료에 대해 부가가치세 과세

- 주거용 : 양도세 중과 대상, 오피스텔은 임대하다가 주거용으로 사용시 과세표준의 10%를 부가가치세로 납부

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임대주택 사업자는 취득세 감면 혜택을 받을수 있으나 부가세 환급은 불가능

(전용면적 60m2 이하)

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양도세

양도시 주택수에 포함하여 계산하기에 조정대상지역 내 소재해 있을 경우

1세대 2주택자 : +20%의 중과세율을 적용

1세대 3주택자 : +10%의 중과세율을 적용

(21.06.01 부터 +20%, +30% 적용)

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업무용 주거용 오피스텔 세금 비교

구분		업무용 오피스텔		주거용 오피스텔		비고(참고법령)
		일반임대 사업자등록	본인사업용	주택임대사업자등록	주택임대사업자 미등록	부가가치세법
등록시기		계약 후 20일 이내	등록 불필요	취득 후	등록 불필요	부가가치세법
임대의무 기간		10년	없음	10년	없음	부가가치세법/민간임대주택에 관한특별법
취득시	취득세	4.6%	4.6%	4.6%	4.6%	지방세법
	부가세	환급o (건물분의 10%)	간이:환급불가/ 일반:환급가능	환급 x	환급x	부가가치세법
보유시	재산세	토지 건물 분리 과세		주택으로 간주되어 합산과세		지방세법
	종부세	비과세		주택으로 간주되어 합산과세		종합부동산세법
임대 소득	소득세	과세	임대 소득 발생x	주거용 임대 소득 합계가 총 2천만원이하일 때 분리과세 신청시 경비60% + 기본공제 400만 감면(1,000만원까지 0원)	임대소득 발생x	소득세법
	부가세	월세의 10%와 간주임대료를 연2회 신고납부		비과세		부가 가치세법
양도시	양도세	일반세율 적용		주택으로 간주되어 중과 적용 (오피스텔 양도시)		소득세법
	부가세	▶매수인(주거용)에게 부가세 10%받아서 납부(부가세 별도 특약 명시) ▶매수인(사업자/임대용)에게 포괄양도시 부가세 없음(포괄양도 특약 명시)		면세		부가 가치세법
보험료	국민연금 건강보험	재산과 소득,자동차 등에 따라 발생 ※직장이 있더라도 해당 직장과 별개	임대 소득 발생x	직장가입자: 급여 외 소득이 3천4백만원을 초과한다면 추가 보험료 부과 ​ 피부양자:지역가입자로 전환되어 재산과 소득,자동차 등에 따라 발생	임대소득 발생x	국민연금법/ 국민건강보호법
주택간주 여부		주택으로 간주x	주택으로 간주x	주택으로 간주o	주택으로 간주o	​
임대료 인상		5%제한	임대소득발생x	5%제한	임대소득 발생x	상가건물임대차보호법/ 민간임대주택에 관한특별법